A venda de ágio de imóveis é bastante comum no mercado, seja por compradores investidores que compram um imóvel, pagam parte dele e, após a valorização, vendem o bem, obtendo certo lucro, ou por compradores que resolver vender o bem devido questões particulares, como mudanças de planos ou impossibilidade de pagar as parcelas do contrato.
Entretanto, ao vender o ágio do imóvel é importantíssimo que algumas cautelas sejam tomadas.
Se você não sabe o que é um Ágio, antes leia este artigo que explica exatamente do que essa matéria se trata, caso contrário você não irá entender nada:
Pois bem, agora que você já sabe o que é um Ágio, é importante entender quais são as consequências de sua venda.
Primeiramente, importante mencionar que ao assinar um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel, este comprador não se torna dono do bem, mas apenas do DIREITO a ser dono do imóvel, o que apenas se concretizará após o pagamento INTEGRAL das parcelas do contrato e posterior transferência da titularidade no Cartório de Registro de Imóveis onde estiver situada sua matrícula.
Se seu nome não estiver na matrícula, você não é dono!
Como a pessoa que paga parte do imóvel ainda não é proprietária deste bem, o que ele vende não é o imóvel em si, mas sim o seu direito de se tornar proprietário após o pagamento integral das parcelas do contrato.
Trata-se de uma transferência de direito Obrigacional e não Real.
É bastante comum a venda de ágio se processar por meio de “contrato de gaveta”, ou seja, por meio de um contrato que envolva apenas as partes, sem qualquer notificação da Construtora ou do Banco que financiou o imóvel. E é aí que começam a surgir os problemas.
Se alguém vende seu ágio, mas sem informar para a construtora sobre esta venda, caso o novo comprador se torne inadimplente, é atrás do primeiro comprador que ela irá buscar seu crédito.
A Construtora não esta dando a mínima para quem está pagando pelas as parcelas do imóvel. Ela quer é receber. Mas caso o pagamento não seja feito no prazo determinado, ela vai reclamar este valor de quem assinou o contrato com ela, já que não faz menor ideia de que o ágio foi vendido, uma vez que não foi notificada deste fato.
Ao cobrar o valor devido do comprador do imóvel, a construtora poderá protestar o crédito, inscrever o nome do devedor nos órgãos de proteção ao crédito (SPC e Serasa), além de ajuizar Ações de Cobrança ou até mesmo de Rescisão Contratual, cobrando multa, honorários advocatícios e processuais. E quem será o destinatário de todas essas consequências é aquele que tem contrato assinado com ela, mesmo que já tenha vendido o ágio por meio de contrato de gaveta. E não há defesa que se possa alegar já que a Construtora esta em seu direito de exigir o valor daquele que se comprometeu com ela a realizar o pagamento.
O mesmo vale para os casos em que o imóvel estiver financiado com um Banco ou instituição financeira.
Se, por acaso, o novo comprador se tornar inadimplente com o Banco, não pagando as parcelas do financiamento, a instituição financeira irá protestar a dívida, inscrever o nome do devedor nos órgãos de proteção ao crédito (SPC e Serasa), além de ajuizar Ações de Cobrança ou até mesmo de leiloar extrajudicialmente o bem e cobrar o valor restante da dívida por meio de Ações judiciais. E, neste caso, também que será destinatário de todas essas consequências é aquele que tem contrato assinado com o Banco, mesmo que já tenha vendido o ágio por meio de contrato de gaveta.
Por isso é IMPORTANTÍSSIMO que aquele que pretende vender seu ágio EXIJA que o financiamento (tanto pela Construtora como pelo Banco) seja assumido pelo novo comprador, para evitar futuros gravíssimos problemas.
Para solicitar a cessão de direito é preciso fazer pagamento de uma taxa que varia de Construtora para Construtora e de Banco para Banco. Visando evitar o pagamento deste valor é que os titulares dos contratos cometem o erro de preferirem contratos de gaveta.
Tanto no caso de Construtoras quanto de Bancos, o novo comprador será submetido aos mesmos tramites de análise de crédito que os compradores originários se submeteram, sendo o processo da instituição financeira bem mais burocrático do que a Construtora. Desta forma, se o novo comprador não tiver renda que possibilite assumir o financiamento, seja pela Construtora ou pelo Banco, não será possível a Cessão de Direitos. Mas a meu ver isto não é um problema, mas sim uma solução, pois esta análise só existe para evitar transações com possíveis mal pagadores.
Portanto, em conclusão, se você quer vender seu ágio, não se esqueça de transferir o financiamento do imóvel para o nome do novo comprador, pois caso este se torne inadimplente, é você que será cobrado por estes valores, com multas e demais penalidades.
