Qual a melhor garantia para seu Contrato de aluguel: Caução, Fiador, Seguro Fiança? Advogado Imobiliário explica

Qual a melhor garantia para seu Contrato de aluguel?

No intrincado universo das relações locatícias, a exigência de uma garantia contratual emerge como salvaguarda fundamental para o locador, visando adimplir eventuais inadimplências por parte do locatário. A Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, em seu artigo 37, elenca as modalidades de garantia locatícia admitidas em nosso ordenamento jurídico: caução, fiança e seguro de fiança locatícia. A escolha da modalidade mais adequada, contudo, demanda uma análise acurada das particularidades de cada caso concreto, ponderando os direitos e obrigações de ambas as partes envolvidas.

Caução, Fiador, Seguro Fiança?

A caução, prevista no artigo 38 da referida lei, consiste em uma garantia real, materializada pelo depósito em dinheiro, títulos de capitalização ou bens móveis, cujo valor não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel. Ao término do contrato de locação, inexistindo débitos pendentes, o valor da caução, devidamente corrigido, deverá ser restituído ao locatário. Embora represente uma garantia tangível e de fácil execução em caso de inadimplência, a caução pode onerar o locatário no início da locação, exigindo um desembolso considerável.

A fiança, disciplinada pelos artigos 818 a 839 do Código Civil e artigos 37, II, e 39 da Lei do Inquilinato, configura uma garantia fidejussória, na qual um terceiro, denominado fiador, obriga-se solidariamente com o locatário perante o locador, responsabilizando-se pelo cumprimento das obrigações contratuais, inclusive débitos de aluguel, encargos e eventuais danos ao imóvel. A solidez da fiança reside na idoneidade financeira do fiador, cuja comprovação é usualmente exigida pelo locador. Contudo, a obtenção de um fiador pode ser um obstáculo para alguns locatários, e a responsabilidade assumida pelo fiador é extensa, abrangendo todo o período contratual, salvo disposição contratual em contrário.

O seguro de fiança locatícia, é outra forma de garantia para Contrato de Aluguel regulamentado por normas da Superintendência de Seguros Privados (SUSEP), apresenta-se como uma alternativa moderna e eficiente. Através do pagamento de um prêmio anual, o locatário transfere a uma seguradora a responsabilidade pelo cumprimento das obrigações pecuniárias decorrentes do contrato de locação, em caso de inadimplência. O seguro de fiança oferece diversas coberturas, que podem incluir, além dos aluguéis e encargos, danos ao imóvel e despesas processuais. Para o locador, o seguro de fiança proporciona agilidade na recuperação dos valores devidos, dispensando a necessidade de acionar judicialmente o locatário ou o fiador. Para o locatário, elimina a dependência de um terceiro como garantidor e permite o parcelamento do custo da garantia.

Diante do exposto, não se pode afirmar categoricamente qual a "melhor" garantia de locação, porquanto a escolha ideal dependerá das peculiaridades de cada relação locatícia, das condições financeiras das partes envolvidas e do grau de aversão ao risco do locador. A caução oferece segurança tangível, mas pode ser onerosa inicialmente. A fiança depende da figura de um terceiro garantidor. O seguro de fiança, embora implique um custo periódico, proporciona comodidade e agilidade na resolução de eventuais inadimplências.

Recomenda-se, portanto, que as partes envolvidas na celebração de um contrato de locação avaliem cuidadosamente as características de cada modalidade de garantia, buscando aquela que melhor se adequa às suas necessidades e expectativas, sempre observando os ditames legais aplicáveis. A assessoria jurídica especializada é fundamental para auxiliar nessa decisão, prevenindo litígios futuros e assegurando a formalização de um contrato equilibrado e eficaz.