IPTU e Taxas de Condomínio: Quem tem obrigação de pagar? Locador ou Inquilino?

Ao alugar um imóvel, tanto o locador quanto o locatário precisam entender quais são suas obrigações financeiras. Duas cobranças recorrentes costumam gerar dúvidas: o IPTU e as taxas condominiais.

Afinal, quem deve pagar essas despesas? O locador ou o inquilino?

A resposta está na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e no Código Tributário Nacional, que determinam que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e das taxas condominiais é do proprietário do imóvel. Isso mesmo. A obrigação de pagar IPTU e das taxas condominiais é do locador e não do locatário.

Mas agora você deve estar se perguntando, então porque eu, como inquilino, é que sou cobrado desse valor todos os meses?

Eu vou te explicar.

Vamos analisar em detalhes como funciona essa questão.

IPTU

O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um tributo municipal cobrado anualmente sobre a propriedade de imóveis urbanos.

De acordo com o artigo 34 do Código Tributário Nacional, o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel:

Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.

Ou seja, a obrigação legal de pagamento é do dono do imóvel.

O mesmo pode ser observado na lei do inquilinato em seu artigo 22, inciso VIII:

Art. 22. O locador é obrigado a: [...] VIII - pagar os impostos e taxas, bem como o prêmio do seguro complementar contra fogo, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

Então não resta dúvidas de que é o responsável pelo pagamento de IPTU é o dono do imóvel e não locatário.

Mas você reparou o que estava escrito no final do artigo que acabei de mostrar?

Ele diz que o locador deverá pagar o imposto, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

Isso significa que as partes poderão anotar no contrato uma cláusula que transfere para o inquilino a obrigação de pagar esse IPTU.

Se no contrato houver esse cláusula, então o inquilino é que passa a ser o responsável por esse pagamento.

Se no contrato não houver qualquer comentário a respeito de IPTU, é o proprietário que deve pagar.

Por isso eu sempre ressalto a importância de um contrato de aluguel muito bem redigido.

Agora você pode estar pensando que então da na mesma e que isso não faz diferença alguma. Mas não é bem assim.

Isso não é um simples preciosismo jurídico não. Essa questão tem muitas consequências legais que precisam de atenção.

A consequência é a que acabo de mencionar. Se o contrato não falar nada sobre transferência de IPTU, é o proprietário que deverá pagar. Ele não pode cobrar esse valor do inquilino.

A segunda consequência é que, caso o IPTU não seja pago, quem terá o nome registrado na dívida ativa e será processado pela prefeitura é o proprietário, não o inquilino. Ele é que terá problemas.

O proprietário não pode ser recusar a fazer o pagamento alegando que transferiu essa responsabilidade para seu inquilino.

O proprietário deverá quitar a dívida e cobrar uma restituição do inquilino, mas repare que essa cobrança passa a ser de forma indireta. Não é o inquilino que sofrerá as consequências administrativas do não pagamento.

Taxas de Condomínio

Quando o assunto é taxas de condomínio, a questão é um pouco mais complexa.

A lei do inquilinato estipula algumas obrigações que são de responsabilidade do inquilino e algumas que são de responsabilidade do locador.

Para isso essas despesas são separadas em dois grupos. As ordinárias e extraordinárias.

Despesas Ordinárias

São aquelas necessárias para a manutenção do dia a dia do condomínio.

De acordo com o a Lei do Inquilinato, o pagamento dessas despesas é de responsabilidade do inquilino:

Art. 23. O locatário é obrigado a: [...] XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

A lei estipula de forma literal algumas dessas despesas ordinárias.

Elas são as seguintes:

1. Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

2. Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

3. Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

4. Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;

5. Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

6. Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

7. Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

8. Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

9. Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Todas essas despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino.

Despesas Extraordinárias

São aquelas relacionadas à estrutura do edifício e melhorias permanentes

A lei diz que elas são de obrigação do locador o pagamento. Veja:

Art. 22. O locador é obrigado a: [...] X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Veja algumas das cobranças que a lei diz de forma literal que se tratam de despesas extraordinárias:

1. Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

2. Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

3. Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

4. Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

5. Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

6. Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

7. Constituição de fundo de reserva.

Todas essas despesas quem deverá pagar é o proprietário, não o inquilino.

E como você pode descobrir o que esta pagando? Normalmente todo condomínio informa com detalhes do que se trata o valor de taxa de condomínio cobrado naquele mês. Do que se trata todo aquele valor.

Se não houver essa informação, peça ela para o síndico. Ele é obrigado a te informar.

Então o inquilino não é obrigado a pagar todo o valor da taxa de condomínio. Mas apenas a parte que se trata de despesas ordinárias. As extraordinárias não.

Normalmente os valores de despesas extraordinárias são chamadas na planilha de “rateio”, mas é importante analisar ela com atenção.

Se você, inquilino, tem pago valores de despesas extraordinárias durante todo tempo que morou no imóvel, você tem o direito de pedir uma restituição de seu locador.

Como normalmente o boleto é único, é comum o inquilino pagar o valor total e pedir um abatimento no boleto de aluguel do mês seguinte. Mas isso pode ser combinado entre as partes livremente.

Então, no caso de não pagamento da taxa de condomínio, o síndico não pode cobrar ele por inteiro do proprietário. Ele deverá processar o inquilino e o proprietário, cobrando de cada um a sua parte correspondente.

Mas é importante destacar que a convenção de condomínio do prédio pode estipular que nesses casos apenas o proprietário será cobrado. Isso reduziria bastante a burocracia desse processo. Mas é preciso que isso esteja anotado de forma literal nessa convenção.

CONCLUSÃO

Você reparou como novamente um contrato bem escrito de locação faz toda diferença na relação entre as partes?

Eu, por exemplo, pago 10 mil reais de IPTU todos os anos pelo imóvel do escritório. Isso mesmo, 10 mil reais. Imagine se eu locasse esse imóvel e fizesse um contrato sem muita atenção, esquecendo de transferir a obrigação para o inquilino. Seriam 10 mil reais de prejuízo todos os anos.

Por isso eu sempre repito. Não arrisque, busque um profissional especializado para escrever ou analisar seu contrato de locação. Veja quanto dinheiro e dor de cabeça ele pode te economizar.

E se ficou qualquer ´dúvidas sobre esse tema, comente aqui em baixo que terei prazer em te responder.