Matrícula de Imóvel. Advogado imobiliário explica tudo o que você precisa saber

Você sabe o que é uma matrícula de imóvel? E qual a diferença entre matrícula de imóvel e uma Escritura Pública? Qual o valor de uma certidão de matrícula de imóvel? Onde posso consegui-la? Qual a diferença entre averbação e registro de imóveis?

Todas essas, e mais outras, perguntas serão respondidas nesse pequeno artigo.

O que é uma matrícula de imóvel?

A matrícula de um imóvel é uma registro, uma certidão que contém todas as informações detalhadas sobre o imóvel, como localização, metragem, confrontações, histórico de proprietários e quaisquer ônus incidentes, como hipotecas e penhoras.

Sempre que alguém compra, vende, financia, penhora um imóvel ou dá ele como garantia de uma dívida essa matrícula deverá ser editada para constar essa informação.

É um histórico de tudo que aconteceu oficialmente neste imóvel.

Esse documento é de extrema importância pois sua finalidade é dar conhecimento a toda sociedade sobre tudo o que aconteceu com aquela casa, apartamento, lote ou fazenda.

Uma pessoa que compra um imóvel que possui algum problema no registro não pode alegar que não sabia disso pois a informação estava disponível para qualquer um consultar no cartório.

Por isso é de extrema importância analisar a matrícula do imóvel antes de fazer qualquer negócio que envolva um imóvel.

Onde consigo uma cópia da matrícula de um imóvel?

Qualquer pessoa pode pedir uma cópia da matrícula do imóvel ao se direcionar até o cartório onde ele está registrado. A essa cópia é dada o nome de Certidão. Então a cópia da matrícula do imóvel é a certidão da matrícula do imóvel.

Cidades pequenas normalmente possuem apenas um cartório de registro de imóveis. Quem tiver interesse nesse documento basta ir até lá com o endereço do imóvel em mãos e solicitar o documento.

Já em grandes metrópoles há vários cartórios de imóveis. Cada um deles é responsável por uma região específica da cidade. Goiânia (GO), por exemplo, possui 4 cartórios, cada um responsável por uma região.

Dessa forma, se alguém for até o cartório da 2ª região pedir uma certidão de matrícula de um apartamento localizado no setor Bueno, por exemplo, não poderá ser atendido já que o cartório responsável por essa região é o 1º registro.

Para saber qual região seu imóvel esta localizado e qual o cartório responsável por ele, basta ligar para um deles e perguntar ou acessar seus sites. Normalmente essa informação é facilmente disponibilizada nesses portais.

Hoje em dia também há a possibilidade de solicitar essa documentação por meio virtuai através do site Registradores. Não são todos os cartórios que estão registrados ainda nesse sistema, mas a maioria já o utilizam.

Eu gravei um vídeo explicando com detalhes como solicitar uma certidão de matrícula. Acesse meu canal no Youtube buscando por “Thales de Menezes – advogado imobiliário” ou clique no seguinte link:

O preço dessa certidão varia muito de Estado para estado e os valores mudam todos os anos, mas ele gira em torno de 150 a 200 reais na maioria deles.

Qual a diferença entre matrícula de imóvel e uma Escritura Pública?

Essa é a confusão mais comum quando se trata desse assunto.

Matrícula de Imóvel não é a mesma coisa que Escritura Pública. São documentos diferentes, com finalidades diferentes, importância e efeitos diferentes.

Como já explicado, Matrícula é um histórico de tudo que aconteceu com imóvel oficialmente. Nela consta todas as informações importantes sobre o bem.

Já a Escritura Pública nada mais é do que um contrato de compra e venda feita no cartório. Simplesmente isso.

Quando você for comprar um imóvel é importante que faça um contrato com o vendedor. Nesse contrato deverá constar todas as informações relevantes sobre o negócio, como o endereço das partes, dados do imóvel, forma de pagamento, regras sobre desocupação, condição estrutural do bem e vários outros detalhes.

Você tem a opção de fazer esse contrato diretamente no cartório ou por meio de um advogado.

Mas aqui é importante deixar um alerta: as escrituras públicas são extremamente reduzidas. Nelas constam informações básicas sobre a negociação. Esse documento não costuma ter mais que 2 folhas.

Então só é recomendado não fazer o contrato com um advogado se você for comprar o imóvel a vista, já estiver morando nele e o imóvel não possuir nenhuma restrição ou observação na matrícula.

Se a compra não for simples assim, procure um advogado. Não arrisque.

É inconcebível a ideia de alguém comprar um imóvel de 300 mil, 500 mil, 1 milhão de reais e não querer gastar um valor irrisório para dar segurança jurídica a essa transação.

Digo isso pois, acredite, 60% de todo meu trabalho todos os dias atuando exclusivamente como advogado imobiliário é corrigindo problemas que poderiam ter sido evitados caso o contrato de compra e venda do imóvel fosse feito de forma adequada.

Importante destacar também que fazer a escritura pública não é uma opção. Ainda que haja contrato feito pelo advogado, antes de registrar o imóvel na matrícula ele exige que seja feita a escritura pública por eles.

Veja o que diz o artigo 108 do código civil:

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Nesses casos esse documento não serve para absolutamente nada, mas é uma exigência legal. Mas se algum problema surgir na relação entre comprador e vendedor é o contrato feito pelo advogado que será levado à justiça pois ele é muito mais completo e detalhado.

Qual a diferença entre Registro e Averbação em uma matrícula de imóvel?

Ao analisar uma certidão de matrícula de imóvel é possível perceber uma diferença entre os blocos de informação.

Alguns são iniciados com a letra R, enquanto outros constam as letras Av. Mas o que isso significa?

A letra R seguida de algum número significa que aquele bloco se trata de um Registro. Esse é o ato que transfere a propriedade do imóvel para um novo titular.

Já as letras AV, seguidas de números, significam que aquele bloco se trata de uma Averbação. Essas são todas as anotações relevantes para o imóvel que não se tratam de uma compra e venda. Ela pode se referir a uma mudança de estado civil do proprietário, construção ou demolição de edificações, desmembramento do terreno, informações sobre dívidas e outros fatos jurídicos que afetam o imóvel. Até mesmo um contrato de locação pode ser averbado na matrícula do imóvel, caso a parte queira.

INFORMAÇÃO IMPORTANTE

Sempre que você for comprar um imóvel é preciso registrá-lo na matrícula.

Como dito anteriormente, neste documento consta tudo que aconteceu oficialmente com um imóvel. A sua venda é um desses eventos mais importantes que deve constar nesse documento.

E isto não se trata apenas de um preciosismo. A lei é clara ao determinar que uma propriedade só se transfere com o registro junto ao cartório.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Isso significa que não importa quantos contratos foram feitos, nem mesmo quantas escrituras públicas foram feitas no cartório, se ela não for levada a registro a pessoa que comprou o imóvel não é seu dono, mesmo que já tenha pago todas as parcelas.

Você só se torna dono do imóvel após registrá-lo na matrícula.

CONCLUSÃO

Aqui foram reunidas as respostas das principais perguntas que são feitas a mim sobre esse tema. Caso sua questão não esteja entre elas, busque um advogado especialista em direito imobiliário na sua região para lhe orientar.

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