Meu imóvel foi arrematado, o que fazer? É possível cancelar ou suspender um leilão de imóvel?

Quando o assunto é leilões de imóveis, uma das perguntas que mais recebo é: meu imóvel foi arrematado, o que fazer? Meu imóvel foi para leilão, e agora? É possível suspender, anular ou cancelar um leilão de imóveis?

Vou responder essas e outras perguntas nesse pequeno artigo.

Se você esta devendo várias parcelas do seu financiamento é bem possível que seu imóvel esteja indo a leilão.

Mas por que isso acontece?

Muita gente confunde uma compra e venda de imóvel com um financiamento.

Na compra e venda, se você não paga o imóvel o vendedor pode cobrar o valor devido ou pedir o fim do contrato e pegar o bem de volta.

Mas no financiamento é diferente.

Quando você procura um banco para esse serviço, o ele se compromete a quitar sua dívida com o vendedor do imóvel através um empréstimo.

Então o contrato de compra e venda do imóvel já não existe mais, ele foi quitado. Não há mais obrigações entre o comprador e vendedor do imóvel. Agora a obrigação do comprador é com o banco.

Ele não comprou o imóvel do banco, ele pegou um empréstimo para quitar a dívida com o vendedor.

Financiamento nada mais é do que um empréstimo onde é dado um bem como garantia da dívida.

Em um empréstimo normal, se a pessoa não paga o banco irá atrás dos bens do devedor para penhora.

Mas no financiamento já é escolhido um bem para ser usado para quitar a dívida caso o devedor não pague.

E esse bem é justamente o imóvel que foi comprado.

Então a pessoa pega dinheiro com um banco para quitar o imóvel e deixa o próprio imóvel como garantia da dívida.

Dessa forma, caso ele não pague a dívida o banco tomará essa casa, apartamento ou lote para ele.

Mas essa “tomada” é algo complexo. Não pode ser feita de qualquer forma. A lei estipula regras muito rígidas quanto a esse procedimento. E é com base nisso que muitos leilões são considerados nulos.

O procedimento é o seguinte:

Não importa quantas parcelas você está devendo. Pode ser 1, 2, 20, 100. Para banco ter o direito de dar prosseguimento ao processo de leilão basta o cliente estar devendo.

Caso você não tenha pago algumas parcelas, o banco deverá enviar uma carta para sua casa te informando da dívida.

Essa carta deverá informar o valor em aberto e dar a oportunidade do devedor regularizar sua situação em 15 (quinze) dias. Caso não o faça haverá a “Consolidação da Propriedade” em nome do banco.

Consolidar a propriedade é quando o banco vai até o cartório e informa que você não é mais o promitente comprador dele. Agora o imóvel pertence ao banco. E isso é informado na matrícula do imóvel.

Veja o que diz a lei:

“Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. [...] § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).”

Preste muita atenção no que diz essa lei.

Ela é clara ao determinar que o devedor deverá ser intimado PESSOALMENTE para quitação do valor.

Essa intimação é por meio de uma carta enviada por um funcionário do cartório da região do imóvel. Ele deverá entregar o documento ao titular do contrato e recolher uma assinatura dele confirmando o recebimento.

Esse procedimento é importantíssimo.

Notificações por correio, e-mail, telefone, redes sociais, whatsapp ou qualquer outro meio não são válidas!

Muitas pessoas confundem os e-mails e telefonemas de escritórios de advocacia com essa notificação.

Esses escritórios passam o dia todo enviando mensagens para devedores que possuem imóveis indo a leilão com o fim de captar cliente para ações judiciais. Mas não recomendo que os contratem pois o que eles estão fazendo é crime. Advogado não pode entrar em contato com pessoas para que eles o contratem. E se esse escritório costuma cometer crimes para captar clientes, imagine o que eles podem fazer nesse processo. Não são dignos de confiança. Escolha um advogado especialista por conta própria.

Seguindo a explicação.

Após essa notificação, caso o devedor não pague a dívida, o banco poderá consolidar a propriedade em seu nome e preparar o imóvel para leilão em 60 dias.

Após esse ato ele também é obrigado a enviar uma correspondência ao devedor sobre o leilão, como se observa pelo artigo 27 da lei nº 9.514:

“Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.”

Então são duas notificações. Uma pessoalmente a respeito da consolidação da propriedade e outra pelos correios a respeito do leilão.

Essa segunda notificação é mais flexível. Não se exige muita formalidade nela. Então ela sim pode ser por meio de carta, e-mail ou mensagem.

Enquanto o imóvel não for leiloado, o devedor ainda tem direito de quitar a dívida e retornar ao contrato.

Na prática, depois da consolidação da propriedade o banco apresenta um milhão de dificuldades em aceitar a quitação da dívida. Eles mal costumam atender os devedores nas agências. Então pode ser necessário ingressar com uma ação judicial para fazer o pagamento do valor devido em juízo. Lembrando que nesse valor deverá ser incluído todas as despesas que o banco teve com o processo de leilão até então.

Caso o devedor não pague a dívida até o momento do leilão ele será arrematado e o imóvel passará a ter um novo dono.

O procedimento é esse. Mas ele gera várias dúvidas. Algumas responderei agora.

Posso fazer algo para que meu imóvel não seja leiloado?

Se você não recebeu essa primeira notificação. Não assinou o seu recebimento. Podemos entrar com uma ação se suspensão e nulidade de leilão.

A suspensão é para que o leilão seja suspenso enquanto estamos discutindo a validade dele. Isso serve para evitar que alguém de boa-fé arremate o imóvel cujo leilão é inválido. Se ele fizer isso terá uma dor de cabeça para ter esse dinheiro devolvido.

Essa suspensão é decidida em liminar logo no começo do processo. O juiz irá avaliar se é prudente realizar essa suspensão para evitar maiores danos ou não. Ainda que tudo indique que o leilão é nulo, o juiz pode escolher decidir sobre isso apenas no final do processo e optar por não suspender o leilão.

No final do processo será julgada a nulidade, onde o juiz irá avaliar com cuidado toda documentação do processo e decidir se ele é nulo ou não. Não importando o que foi decidido no começo do processo a respeito da suspensão.

Então pode sim acontecer do leilão não ser suspenso, o imóvel ser arrematado e posteriormente o leilão ser considerado nulo e o imóvel voltar para o devedor.

E se eu me recusar a receber a notificação?

Quando o funcionário do cartório vai até sua casa e não te encontra ele deverá retornar outras 2 vezes. Então são feitas 3 tentativas de notificação.

Durante essas tentativas ele também deverá tentar informar os vizinhos sobre a urgência do recebimento dessa carta. Isso também serve para caso outras pessoas estejam morando no imóvel, como inquilinos, por exemplo.

Se ele suspeitar que você esta fugindo e não conseguir te notificar, ele poderá fazer uma notificação por Edital.

Notificação por edital é quando o banco informa junta no diário oficial o teor da carta, esperando que você leia. É um resquício de um tempo muito antigo que hoje não tem eficiência nenhuma, mas ainda é considerada como válida.

Citando o devedor por edital, ele será considerado devidamente notificado e o leilão poderá acontecer, mesmo que não tenha conhecimento do que esta acontecendo.

Consegui anular o leilão. E agora?

Agora você tem que pagar a dívida.

A ação de nulidade de leilão é para anular O LEILÃO. Com relação a dívida não muda nada.

Então esse tipo de ação só faz sentido se o devedor tem alguma forma de conseguir o dinheiro todo para quitar a dívida. Seja pela venda de algum bem, dinheiro emprestado, herança.

Empréstimo não porque nenhum banco vai te emprestar dinheiro depois disso.

Se você não vê meios de quitar essa dívida, não tem motivos para ingressar com essa ação, mesmo que o leilão seja nulo.

Por fim, vou deixar duas jurisprudências sobre casos reais, exemplificando como os juízes costumam julgar esse tipo de ação.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PRECEDENTES. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. ANÁLISE CASUÍSTICA. NÃO OCORRÊNCIA, NA ESPÉCIE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do Decreto-Lei n. 70/1996, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha havidoa prévia intimação para purgação da mora. Desse modo, a dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir dessas circunstâncias, a notificação por edital. 1.1. Registra-se, ainda, que a purgação da mora é possível mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Assim, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial. 2. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4º, do CPC/2015, devendo ser analisado caso a caso. 3. Agravo interno improvido.” (AgInt no REsp n. 1.970.116/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 9/5/2022, DJe de 11/5/2022.)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. ANULATÓRIA. LEILÃO PÚBLICO EXTRAJUDICIAL. PRELIMINAR. NULIDADE DA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. REJEITADA. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUIÇÃO EM MORA. LEILÃO. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSAL DO DEVEDOR. NULIDADE. PRECEDENTES. 1. Apelação em face da sentença proferida nos autos da ação de conhecimento, (anulatória), que julgou improcedentes os pedidos de anulação do leilão público extrajudicial e dos atos subsequentes, por ausência de intimação da devedora da data, local e horário das hastas. 2. Não há se falar em ausência de fundamentação da sentença quando as questões trazidas pelas partes foram devidamente enfrentadas pelo Juízo de origem, ainda que de forma sucinta. 3. Segundo jurisprudência deste Tribunal e do Superior Tribunal de Justiça, é necessária a intimação do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, prevista no Decreto-Lei 70/66, mesmo nos casos dos contratos regidos pela Lei 9.514/97. 4. Importa em nulidade do procedimento a falta de intimação pessoal do devedor sobre a data, local e horário de leilão para venda de bem objeto de alienação fiduciária. 5. Recurso conhecido e provido. Preliminar Rejeitada. (Acórdão 1133430, 20161110026164APC, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 17/10/2018, publicado no DJE: 29/10/2018. Pág.: 351/358)

Então se seu imóvel esta indo para leilão e você não foi notificado a respeito desse procedimento, procure um advogado especialista em direito imobiliário para lhe auxiliar.

Meu imóvel foi arrematado