Perigo de imóveis em leilão. Quem paga as dívidas antigas?

STJ Altera Regras de Leilão de Imóveis: Arrematantes Livres de Dívidas Tributárias Anteriores

A arrematação de imóveis em leilão judicial ou extrajudicial apresenta-se como uma modalidade de aquisição imobiliária com potencial para gerar negócios vantajosos. Contudo, a aparente oportunidade pode ocultar riscos significativos, especialmente no que concerne à existência de dívidas incidentes sobre o imóvel leiloado. A análise criteriosa da situação jurídica do bem é, portanto, etapa imprescindível para evitar futuras complicações e prejuízos financeiros.

O funcionamento do leilão de imóveis, em linhas gerais, inicia-se com a decretação da alienação judicial em decorrência de um processo judicial (execução fiscal, execução de título extrajudicial, falência, etc.) ou por decisão do credor fiduciário em leilão extrajudicial, conforme previsto na Lei nº 9.514/97. A publicação de um edital é o marco inicial, contendo informações detalhadas sobre o imóvel (descrição, localização, área), o valor da avaliação, o valor mínimo da arrematação (geralmente em dois leilões, com descontos progressivos), as condições de pagamento, as ônus incidentes sobre o bem e as regras de participação.

A participação no leilão requer, usualmente, cadastro prévio e, em alguns casos, o depósito de um valor de caução. Os lances são ofertados de forma pública e, ao final, o maior lance é declarado vencedor. O arrematante deve, dentro do prazo estipulado no edital, efetuar o pagamento do valor da arrematação e, posteriormente, receberá a carta de arrematação (em leilão judicial) ou o termo de arrematação (em leilão extrajudicial), documentos que lhe conferem a propriedade do imóvel.

O cerne da questão reside na existência de dívidas vinculadas ao imóvel leiloado. É fundamental compreender que nem todas as dívidas são extintas com a arrematação. O artigo 908 do Código de Processo Civil estabelece a ordem de preferência para o pagamento dos credores com o produto da arrematação. Credores com garantia real (hipoteca, alienação fiduciária) possuem preferência sobre os demais.

Um dos maiores perigos reside na existência de débitos de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e taxas condominiais anteriores à arrematação. A legislação tributária e a jurisprudência majoritária entendem que essas dívidas possuem natureza propter rem, ou seja, acompanham o imóvel, sendo o arrematante o responsável pelo seu pagamento, mesmo que referentes a períodos anteriores à aquisição. O não pagamento desses débitos pode levar à inscrição do nome do arrematante em cadastros de inadimplentes e até mesmo à propositura de nova ação de execução fiscal ou cobrança condominial, com risco de penhora do próprio imóvel novamente arrematado.

Outras dívidas, como aquelas de natureza pessoal do antigo proprietário (dívidas bancárias sem garantia real, contas de consumo, etc.), em regra, não se transferem automaticamente para o arrematante. Contudo, é crucial verificar se existem ações judiciais em curso contra o antigo proprietário que possam, de alguma forma, atingir o imóvel, como ações de execução com penhora averbada na matrícula do bem. Embora a arrematação possa extinguir a penhora, a existência de litígios pendentes pode gerar insegurança jurídica e custos adicionais para o arrematante.

A análise minuciosa do edital do leilão e da matrícula atualizada do imóvel é, portanto, etapa crucial. O edital deve detalhar os ônus existentes sobre o bem. A matrícula, por sua vez, apresenta o histórico do imóvel, incluindo averbações de penhoras, hipotecas, alienações fiduciárias e outras restrições. Recomenda-se também a consulta a eventuais distribuições de ações judiciais em nome do antigo proprietário.

Em suma, arrematar imóvel com dívidas pode ser perigoso e gerar custos inesperados para o arrematante, especialmente no que concerne aos débitos de IPTU e taxas condominiais. A participação em leilões de imóveis exige cautela, diligência e, preferencialmente, o acompanhamento de um advogado especializado em direito imobiliário, capaz de analisar a documentação, identificar os riscos envolvidos e orientar o potencial arrematante na tomada de decisão, mitigando assim a possibilidade de um negócio aparentemente vantajoso se transformar em um passivo financeiro e jurídico. A transparência e a informação são as melhores ferramentas para uma arrematação segura e bem-sucedida.