Qual prazo de garantia de uma obra, construção ou reforma?

Uma construção tem prazo de garantia como um produto que você compra no supermercado?

Essa questão é muito comum aqui no escritório. Muita gente não sabe mais o serviço de uma construtora ou de um pedreiro tem prazo de garantia.

Quando você compra um produto em uma loja você não tem alguns meses para reclamar qualquer defeito em sua fabricação? Pois é, nas construções é parecido, mas os prazos são bem diferentes.

O artigo 618 do código civil diz de forma bastante clara que nos contratos de construções, o construtor responderá pelo prazo de cinco anos pela solidez e segurança da obra.

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.

Então após ele concluir a obra e te entregar o imóvel, passa a se contar o prazo de 5 anos. Se durante esse período aparecer algum defeito, você poderá reclamar.

Mas preste atenção nesse detalhe importante. Quando o defeito aparecer você tem o prazo de 180 dias para reclamar.

É o que diz o parágrafo único do artigo 618 do Código Civil.

Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.

Então o prazo de 5 anos é para o defeito aparecer. Depois que ele apareceu, você tem o prazo de 180 dias para entrar em contato com o construtor ou entrar com a ação necessária para reclamar seu direito.

Mas então, o que fazer quando um defeito desse aparecer?

Seus direitos são os seguintes.

Se você comprou uma casa na planta de uma construtora e ela esta cheia de defeitos, você tem o direito de pedir o fim do contrato e pegar o dinheiro de volta.

O Código Civil em seu artigo 441 diz que o comprador tem o direito de enjeitar, ou seja, rejeitar, a coisa adquirida se ela estiver repleta de defeitos que a tornem imprópria para o uso a que é destinada ou diminua seu valor.

Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor. Parágrafo único. É aplicável a disposição deste artigo às doações onerosas.

Rachaduras e infiltrações são exemplos claros desses defeitos. Eles comprometem a segurança do imóvel, colocam em risco o comprador e claramente diminuem o valor do bem comprado.

Mas caso o comprador ainda esteja pagando esse imóvel de forma parcelada, ele poderá pedir o abatimento do valor que irá gastar na reforma nas parcelas futuras desse contrato.

Veja o que diz o artigo 442 do Código Civil:

Art. 442. Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o adquirente reclamar abatimento no preço.

Em vez de rejeitar a coisa pode o adquirente reclamar abatimento no preço.

Agora caso você já tenha pago o valor total ou não queria devolver o imóvel, sua solução esta no Código de Defesa do Consumidor.

O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 20, diz o seguinte:

Art. 20. O fornecedor de serviços responde pelos vícios de qualidade que os tornem impróprios ao consumo ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as indicações constantes da oferta ou mensagem publicitária, podendo o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha: I - a reexecução dos serviços, sem custo adicional e quando cabível; II - a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos; III - o abatimento proporcional do preço. § 1° A reexecução dos serviços poderá ser confiada a terceiros devidamente capacitados, por conta e risco do fornecedor. § 2° São impróprios os serviços que se mostrem inadequados para os fins que razoavelmente deles se esperam, bem como aqueles que não atendam as normas regulamentares de prestabilidade.

Assim, o fornecedor de serviços responde pelos seus defeitos que os tornem impróprios ao consumo ou lhes diminuam o valor, podendo o consumidor exigir uma das seguintes alternativas:

1. A reexecução dos serviços, sem custo adicional;

2. A restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos;

3. O abatimento proporcional do preço.

Logo, o comprador pode pedir para que o pedreiro ou construtor conserte o defeito, devolva o dinheiro que recebeu e pague uma indenização, ou que abata o valor da reforma nas parcelas futuras.

Eu, sinceramente, não gosto da primeira opção, porque você vai obrigar uma pessoa que já mostrou não ser boa no que faz a refazer o mesmo serviço. A diferença é que dessa vez ela vai estar muito menos motivada e cheia de ódio de você. Será que essa reforma ficará boa?

Já tive casos que vocês nem imaginam, por isso hoje em nem considero essa como uma opção. Vai por mim.

A segunda opção é a minha favorita, é a devolução do valor pago além das perdas e danos.

Ora, se a pessoa não realizou o serviço corretamente, não faz sentido ela receber por isso. Além do mais, o serviço ruim dela causou prejuízos ao contratante. Além de não ter o que comprou ele gastará ainda mais para consertar os defeitos. Isso não é justo. Ele terá que ser ressarcido.

E sobre a terceira opção nós já falamos.

Outra opção que costumo usa bastante no escritório é a indenização.

Você não vai pedir a devolução do dinheiro, não vai pedir abatimento do preço, e nem que ele reexecute o serviço. Você vai contratar outra pessoa para consertar as besteiras que ele fez e cobrar dele o valor que terá que gastar, além de uma indenização.

A fundamentação desse pedido esta no artigo 927 do código civil que diz que aquele que causar dano a outra pessoa fica obrigado a repará-lo.

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.

Como o mal serviço do pedreiro causou prejuízo a essas pessoas, ele é que deverá custear o reparo.

Mas o procedimento é o seguinte:

Você precisa que um engenheiro faça um laudo técnico dizendo qual é o defeito na construção e o que precisa ser feito para consertá-lo.

E depois, com esse laudo, você fará 3 orçamentos de materiais e mão de obra para essa obra. Isso mostrará para o juiz que você não escolheu o lugar mais caro da cidade, mas também não escolheu o mais barato.

Então cobraremos da construtora ou do pedreiro esse valor do orçamento além de danos morais.

Importante, todas as orientações passadas nesse vídeo são para os casos de obras já entregues. Se você tem dúvidas a respeito de problemas que acontecerem durante a obra, assista o vídeo que coloquei na descrição. Também vou tentar colocar ele no final desse vídeo.

E se algo assim aconteceu com você, busque um advogado especialista em direito imobiliário de sua confiança.

Qual prazo de garantia de uma obra, construção ou reforma

Qual prazo de garantia de uma obra, construção ou reforma