Rescisão do Contrato de Locação por Falta de Pagamento do Aluguel e Encargos

O aluguel é a principal obrigação do inquilino em um contrato de locação. Quando o pagamento deixa de ser feito dentro do prazo, o locador pode buscar a rescisão do contrato e a retomada do imóvel.

O Art. 9º, inciso III, da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) prevê que a locação pode ser desfeita "em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos". Esse dispositivo legal garante proteção ao proprietário, permitindo que ele recupere o imóvel em caso de inadimplência do inquilino.

Mas como funciona esse processo? O inquilino tem direito a prazo para regularizar a dívida? Vamos explorar essas questões em detalhes.

1. O Que São Aluguel e Encargos?

Antes de entender a rescisão por inadimplência, é importante saber quais são as obrigações financeiras do inquilino:

➤ Aluguel

É o valor acordado no contrato que o locatário deve pagar ao locador pelo uso do imóvel.

➤ Encargos Locatícios

Além do aluguel, o inquilino pode ser responsável pelo pagamento de: ✔ Taxas condominiais (caso o imóvel esteja em um condomínio). ✔ IPTU (se acordado no contrato que é responsabilidade do inquilino). ✔ Despesas de consumo (água, luz, gás, entre outros). ✔ Seguro-fiança e outras garantias contratuais, se houver.

Se houver atraso no pagamento de qualquer um desses encargos, o contrato pode ser rescindido.

2. Quando o Inquilino é Considerado Inadimplente?

O inquilino é considerado inadimplente logo após o vencimento do aluguel e encargos. No entanto, alguns contratos podem prever prazo de tolerância de alguns dias, o que deve ser respeitado.

Se o pagamento não for realizado dentro do prazo, o locador pode: 📌 Cobrar multas e juros previstos no contrato. 📌 Notificar o inquilino para regularizar a situação. 📌 Propor ação de despejo se a dívida não for quitada.

3. O Que o Locador Pode Fazer em Caso de Inadimplência?

Se o inquilino não pagar o aluguel e demais encargos, o locador pode tomar medidas legais para reaver o imóvel. O caminho mais comum é entrar com ação de despejo por falta de pagamento.

➤ Passo a Passo para o Despejo por Falta de Pagamento

1️⃣ Notificação ao Inquilino: O locador pode enviar uma notificação formal informando a dívida e dando prazo para pagamento. 2️⃣ Ação de Despejo: Se a dívida não for quitada, o locador pode ajuizar uma ação de despejo. 3️⃣ Possibilidade de Purga da Mora: Durante a ação, o inquilino pode quitar a dívida (aluguel + encargos + juros e custas processuais) para evitar o despejo. 4️⃣ Execução da Desocupação: Se o pagamento não for feito, o juiz determinará a saída do inquilino do imóvel.

A ação de despejo pode ser rápida se o contrato estiver garantido por fiador, caução ou seguro-fiança, pois o locador pode requerer liminar de despejo em 15 dias.

4. O Inquilino Pode Evitar o Despejo?

Sim. Se o inquilino estiver devendo aluguel e encargos, ele tem algumas alternativas:

✔ Negociar um acordo com o locador para parcelamento da dívida. ✔ Utilizar o direito de purga da mora, ou seja, quitar a dívida durante a ação de despejo e continuar no imóvel. ✔ Verificar se houve erro na cobrança, pois às vezes ocorrem falhas no cálculo dos encargos.

Se o inquilino quitar a dívida dentro do prazo concedido pelo juiz, o despejo será evitado e o contrato continuará válido.

No entanto, se a inadimplência se repetir dentro de 24 meses, o direito de purga da mora pode ser negado, resultando na saída definitiva do imóvel.

5. O Que Acontece Com as Garantias do Contrato?

Em contratos com garantias, o locador pode utilizar fiador, caução ou seguro-fiança para cobrir os valores devidos. Veja como funciona em cada caso:

✔ Fiador: O locador pode cobrar do fiador os aluguéis atrasados. ✔ Seguro-fiança: A seguradora pode pagar o aluguel ao locador e depois cobrar do inquilino. ✔ Depósito caução: O valor depositado pode ser usado para quitar parte da dívida.

Mesmo com garantia, o locador ainda pode entrar com ação de despejo, caso a dívida não seja paga.

6. Exemplo Prático

Maria alugou um apartamento de Carlos e tinha que pagar R$ 2.000,00 de aluguel, mais R$ 500,00 de condomínio e IPTU.

Ela atrasou os pagamentos por três meses, acumulando uma dívida de R$ 7.500,00. Carlos notificou Maria sobre a dívida, mas ela não pagou.

Carlos então entrou com uma ação de despejo por falta de pagamento. Durante o processo, Maria quitaria toda a dívida, incluindo juros e custas judiciais, e conseguiu evitar o despejo.

Se Maria não tivesse pago, o juiz ordenaria a desocupação do imóvel.

7. Como Evitar Problemas Com Inadimplência?

Tanto inquilinos quanto locadores podem tomar medidas para evitar problemas financeiros. Algumas dicas:

✔ Inquilino: ✅ Planeje seus gastos e pague os aluguéis e encargos em dia. ✅ Se tiver dificuldades financeiras, tente negociar com o locador antes de acumular dívidas. ✅ Leia atentamente o contrato e entenda as penalidades por atraso.

✔ Locador: ✅ Exija garantias contratuais (fiador, caução ou seguro-fiança). ✅ Monitore os pagamentos e notifique rapidamente o inquilino em caso de atraso. ✅ Se necessário, busque um advogado para orientar sobre o despejo.

8. Conclusão

O Art. 9º, inciso III, da Lei do Inquilinato protege o locador contra inadimplência, permitindo que a locação seja desfeita em caso de falta de pagamento do aluguel e encargos.

No entanto, a lei também assegura que o inquilino tenha a oportunidade de regularizar sua situação antes de ser despejado.

Se houver inadimplência, o locador pode: 📌 Notificar o inquilino e tentar uma solução amigável. 📌 Ingressar com ação de despejo por falta de pagamento. 📌 Utilizar garantias contratuais para cobrir parte da dívida.

Já o inquilino pode: 📌 Quitar a dívida para evitar o despejo. 📌 Negociar um acordo com o proprietário. 📌 Buscar alternativas financeiras antes de acumular débitos.

Se houver dúvidas sobre o processo de despejo ou negociação de dívidas, consultar um advogado especializado em direito imobiliário pode ajudar a garantir uma solução justa para ambas as partes. 🚀